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        地產規劃定位應該更純粹
        來源:證券時報網作者:余勝良2023-04-20 04:00

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        【念念有余】

        政府要盡可能拿出整片區塊規劃保障房,沒有必要將其建在商品房小區內,保障房和商品房最好能自成體系。

        余勝良

        近期,深圳市光明區一些商品房業主發現,一所靠近本小區的學校學位歸屬于距離該學校較遠的公租房租客,由此引發爭議。

        這種情況其實很容易規避??紤]到這家學校的學位已經給了附近的保障房業主,那么,在距離這家學校更近的位置,沒必要再規劃商品房。否則,一些業主根據就近入學原則,難免會認為他們可以享有學位。另外,深圳一直實行積分入學政策,商品房業主比租房者積分更高,這個因素也應該考慮。

        如果保障房學校附近都是保障房,那么就不存在這個問題。讓商品房業主孩子到更遠的地方上學,本身就不大合理。

        據最新消息,前述“光明保障房配套學校事件”有了進展。4月19日,光明區教育局再次發布《光明區2023年義務教育階段新增公辦學校學區劃分方案》。新方案中,“長圳保障房配套學校(暫定名)” 改為“長圳保障性住房片區學校(暫定名)”。該校將新增塘尾校區,由原來的84班擴建到138班,同時招生范圍擴大到甲子塘、塘尾、塘家三個社區。原有爭議有望緩解或平息。

        規劃部門在做規劃的時候,相同類型的房產小區要盡量規劃在一起,以免引起爭端和矛盾,這樣才更為合理。

        一個小區里同時有安居房和商品房,商品房業主多花一倍的價格,還要和安居房購買者共享小區公共空間,是會有一些心理不平衡。在此之前,深圳已多次出現商品房業主不愿讓安居房購買者共享花園的案例。

        政府機關在做規劃的時候,習慣性地在商品房里混合進保障房。前兩年在住宅類地產轉讓的時候設置總價上限,然后競爭給政府免費蓋安居房、人才房,導致多數新建商品房社區都有保障類房產,另外拆遷類小區也要配建相當比例的保障房。

        買商品房和買保障房的是兩個群體,他們有很大不同,可以大致認為商品房業主消費能力更強,更有經濟實力。從房價上看,兩者對政府、對小區的貢獻有很大差異,這也難免會讓商品房購買者覺得對方跟著自己沾了光。另一方面,保障房購買者覺得自己所得符合政府政策,不是對方恩惠,憑白受氣也很不高興。

        最近前海有一個新小區準備開售,其中人才房占比超過一半。而蛇口片區規劃的兩個住宅是比較純粹的人才房社區,相信住在后面兩個社區的購房者會更順心一些。

        以前政府在建福利房的時候,基本上是整片規劃的,比如一些公務員小區規模龐大,還有很多公共事業單位、國有企業都自建小區為員工分房。一個小區的業主都非常純粹,沒有摻雜商品房的情況。

        住宅有居住功能,也有消費分層屬性,相同購買能力者喜歡住在一起。商品房在單價和總價上基本就做好了消費者定位,購買者不管通勤距離遠近,不管職業如何,都有大致的認可。一些豪宅小區動輒好幾千萬,就已經幫業主篩選好了鄰居。一些定位比較高的住宅,單戶面積都會比較大。如果一個豪宅小區里都是大戶型,只有很少小戶型,這些小戶型很難賣上去價格,因為很少有人愿意天天看到財富碾壓自己的富豪鄰居。

        深圳現在自然而然地出現了一些豪宅片區,比如后海、華僑城和香蜜湖,這些豪宅片區都有環境好、單價高、單戶面積大的共性。而且因為豪宅連著豪宅,形成了比較好的居住氛圍。

        非豪宅片區也有部分小區單價高,有一些面積大的戶型總價高,但是居住體驗不純粹,周圍都是和自己收入差距很大者,形成不了規模效應,有一些購買力比較強的會離開這些社區,換到和自己社會群體相近的社區生活。

        房產的價值在動態調整,人群也在調整自己的居住地,總體上是到讓自己能承擔得起又舒適的地方,就像普通員工看到領導不自在,大多數人更喜歡住在和自己群體屬性相當的環境中。

        政府要盡可能拿出整片區塊規劃保障房,沒有必要將其建在商品房小區內,保障房和商品房最好能自成體系。

        (作者系證券時報記者)

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